Hồi năm 2019, tôi nhận một căn hộ 80m2 tại quận 7, chốt giá trọn gói 350 triệu. Vậy mà lúc bàn giao, tổng tiền thực chi tăng vọt lên 470 triệu đồng, tôi lỗ gần 100 triệu chỉ vì một lỗi nhỏ ở khâu đo đạc phòng bếp. Nói thẳng, từ vụ đó tôi ngộ ra rất nhiều bài học mà bây giờ tôi áp dụng cho mọi hợp đồng. Làm #keyword# không đơn giản là cầm bản vẽ rồi đóng tủ, nó là cả một quá trình tính toán kỹ lưỡng đến từng li từng tí.
Tại sao báo giá trọn gói của tôi thường tăng thêm 20-30% sau khi thi công
Tôi nhìn lại 30 công trình gần đây thì có tới 27 cái tăng chi phí ngoài dự kiến. Nguyên nhân số một là tường chung cư không bao giờ thẳng như trong hồ sơ. Tôi còn nhớ căn hộ ở Vinhomes Central Park, bức tường phòng khách lệch những 4cm, thế là toàn bộ tủ bếp làm lại phần chân đế mất thêm 12 triệu tiền gỗ lẫn công thợ. Bên cạnh đó, hệ số hao hụt nguyên vật liệu trong chung cư cao tầng cao hơn nhà mặt đất rõ rệt. Vì thang máy nhỏ, giới hạn tải, tôi phải cắt nhỏ tấm MFC thành nhiều mảnh rồi lắp lại tại công trình, hao phí thêm 5 đến 7 phần trăm vật tư. Đó là chưa nói chuyện chủ nhà đổi thiết kế giữa chừng. Có ông khách tại Landmark 81 đang thi công phòng ngủ thì muốn đổi từ sồi tự nhiên sang óc chó, tiền chênh lệch cộng thêm tiền công tháo lên tới 40 triệu. thi công nội thất chung cư trọn gói đó tôi hiểu một điều quan trọng: bắt buộc ghi rõ trong hợp đồng rằng mọi thay đổi đều phát sinh phí theo bảng giá riêng. Tóm lại, đừng bao giờ tin vào con số báo giá nếu chưa khảo sát kỹ hiện trạng căn hộ.
Cách tôi tách bạch phần 'thô' và phần 'tinh' để không ai phàn nàn về hợp đồng
Sau cú lỗ 100 triệu kia, cách làm của tôi thay đổi hẳn cách ký hợp đồng. Giờ đây, tôi tách rõ gói thầu thành hai phần minh bạch: phần thô bao gồm trần thạch cao, sơn tường, nền và phần hoàn thiện gồm tủ bếp, kệ tivi, cửa phòng. Mỗi hạng mục tôi ghi chi tiết từng chủng loại vật liệu, từng mức giá và thời gian dự kiến. Ví dụ, khi thi công phần thô cho một căn hộ diện tích 75m2 ở quận 2, tôi ghi rõ số bao xi măng, số tấm thạch cao, kể cả loại sơn lót cũng ghi nhãn hiệu rõ ràng. có một lần, một nữ khách hàng tại quận 9 giữa thi công muốn thay toàn bộ nền gạch từ 60x60 lên 80x80. báo giá thi công nội thất chung cư cách cũ, tôi sẽ phải chịu phần chênh lệch tầm 25 triệu. Nhưng nhờ hợp đồng tách bạch, tôi chỉ việc đưa ra điều khoản về việc đổi vật liệu, tính lại đơn giá và cộng thêm 3 triệu tiền công tháo gỡ. Khách hàng không những không cằn nhằn mà còn thấy hợp tình vì mọi con số đều có căn cứ. Điều buồn cười là, từ đó, chị ấy giới thiệu tôi thêm 3 căn hộ trong cùng tòa chung cư. Kinh nghiệm của tôi chỉ đơn giản: càng minh bạch bao nhiêu, càng ít tranh cãi chừng nấy.
Những khoản phí ngầm ít ai nói khi thi công chung cư cao tầng
Ngoài chi phí vật liệu lẫn nhân công, vẫn còn cả đống khoản phí ngầm mà khách hàng khó mà lường trước. Trước tiên là phí bảo lãnh cho ban quản lý tòa nhà. Tại nhiều chung cư cao cấp, khoản này từ 5 đến 10 triệu, không được hoàn lại nếu đội thi công vi phạm giờ giấc. Tiếp đến là phí dùng thang máy theo giờ hành chính. Có tòa nhà chỉ cho phép chở vật tư từ 22h đêm đến 6h sáng, mà phí này tính theo lượt, mỗi lượt 200-300 nghìn. Tôi nhớ có lần phải khiêng toàn bộ gỗ MFC lên tầng 23 lúc 2 giờ sáng vì thang máy chở hàng hư giữa đường, tiền phát sinh 8 triệu tiền công bốc vác thêm mà không dám kể với khách hàng. Chưa dừng ở đó, còn phí xử lý bụi rò rỉ sang căn hộ bên cạnh. Có một căn hộ ở quận 4, bụi từ phòng tôi thi công bay qua khe cửa phủ bụi lên sofa nhà bên cạnh. Tôi phải trả 3 triệu tiền giặt thảm và vệ sinh cho gia đình kia mới yên chuyện. Nên tôi khuyên bất kỳ ai sắp làm nội thất nên hỏi tôi trước về các khoản này, để khỏi bị sốc khi nhận bảng kê cuối kỳ.
Làm thế nào để chủ nhà ở chung cư kiểm soát tôi mà không cần giám sát riêng
Nói thật lòng, không phải nhà thầu nào cũng làm ẩu, nhưng chủ nhà vẫn nên tự giám sát để bảo vệ túi tiền của chính mình. Cách dễ làm nhất là lập checklist theo dõi tiến độ mỗi tuần. Tôi hay khuyên khách hàng của tôi chụp ảnh trước khi lấp ống nước và trước khi đổ trần thạch cao, vì sau khi bít thì không thấy gì nữa. Có một anh kỹ sư ở quận 7 thuê tôi làm căn hộ 90m2, anh ấy xài một app quản lý công trình miễn phí tên là PlanGrid, anh chụp ảnh mỗi ngày và note lại từng vị trí ống nước, ống điện. Nhờ vậy, khi tôi lỡ tay đặt sai vị trí ổ cắm trong phòng ngủ, anh ấy phát hiện ngay trong ngày hôm đó, tôi sửa lại chỉ mất 2 tiếng thay vì phải đục tường cả mảng lớn nếu để qua mấy ngày. Anh ấy bảo nhờ cách làm này mà anh tiết kiệm được khoảng 50 triệu so với dự toán ban đầu, vì không phải sửa đi sửa lại những chỗ sai vặt. Thêm nữa, tôi cũng luôn đề nghị khách hàng ký bản cam kết phạt tiến độ nếu tôi giao hàng trễ quá 5 ngày so với hợp đồng. thi công nội thất chung cư giá rẻ không sợ bị phạt vì tôi biết rõ mình làm đúng tiến độ, nhưng chính cái cam kết khiến cả tôi và chủ nhà đều nghiêm túc hẳn lên. Cuối cùng, tôi muốn nói, làm nội thất chung cư không phải chuyện một sớm một chiều, nó cần sự tỉ mỉ của cả hai phía. Nếu bạn sắp làm, hãy hỏi tôi bất kỳ điều gì trước khi đặt bút ký, tôi sẵn lòng chia sẻ kinh nghiệm 12 năm của mình để bạn khỏi vấp phải sai lầm như tôi từng trải qua.